RERA Act 2016 की विस्तृत जानकारी
RERA Act 2016, जिसे आमतौर पर RERA Act के नाम से जाना जाता है, भारत के Real Estate सेक्टर में एक महत्वपूर्ण मील का पत्थर है।
2017 में लागू हुआ ये एक्ट दो मुख्य उद्देश्यों को पूरा करता है: Homebuyers के हितों की रक्षा करना और Real Estate में निवेश को बढ़ावा देना। इस एक्ट के तहत Real Estate Regulatory Authority की स्थापना की गई, जो इस सेक्टर में विवादों का निपटारा करने वाली एक समर्पित संस्था है।
RERA Act के मुख्य प्रावधान
Project Registration अनिवार्य:
सभी Real Estate Projects जिनमें Apartments हों या जिनका Plot हो, उन्हें संबंधित राज्य Regulatory Authorities के साथ Register करना होगा। यह Transparency और Accountability सुनिश्चित करता है, जिससे Buyers को Projects की वैधता की जांच करना आसान हो जाता है।
Real Estate Regulatory Authorities (RERAs) की स्थापना:
राज्यों को अपने-अपने RERAs स्थापित करने की आवश्यकता है, जो उनके अधिकार क्षेत्र में Real Estate गतिविधियों की निगरानी करेंगे। ये Authorities एक्ट के प्रावधानों का पालन सुनिश्चित करती हैं, शिकायतों का समाधान करती हैं और निष्पक्ष प्रथाओं को बढ़ावा देती हैं।
Real Estate Appellate Tribunal:
RERA Act राज्य RERAs द्वारा लिए गए फैसलों के खिलाफ Appeals को संभालने के लिए एक Real Estate Appellate Tribunal के गठन का प्रावधान करता है। यह Tribunal विवाद समाधान की एक सुव्यवस्थित प्रक्रिया सुनिश्चित करता है, जिससे Real Estate Market में विश्वास बढ़ता है।
अग्रिम भुगतान पर सीमा:
Homebuyers को शोषणकारी प्रथाओं से बचाने के लिए, एक्ट Developers द्वारा मांगे जा सकने वाले अग्रिम भुगतान को Property की लागत के 10% तक सीमित करता है। यह प्रावधान Developers को बड़े धनराशि upfront में इकट्ठा करने और अपने वादों को पूरा न करने से रोकता है।
Escrow Account की आवश्यकता:
Developers को Homebuyers से इकट्ठे किए गए 70% धन को एक Escrow Account में जमा करना होगा। यह राशि विशेष रूप से Project के निर्माण के लिए उपयोग की जानी चाहिए। यह उपाय सुनिश्चित करता है कि एकत्र किया गया पैसा अन्य Projects या उद्देश्यों में डायवर्ट न हो, जिससे Homebuyers के हित सुरक्षित रहते हैं।
Structural Defect Liability:
RERA Act Developers को Property में किसी भी Structural Defect के लिए पांच साल तक Post-Possession जिम्मेदार ठहराता है। यह प्रावधान Developers को उच्च निर्माण मानकों को बनाए रखने के लिए बाध्य करता है और Buyers को उनके घरों की गुणवत्ता के बारे में शांति देता है।
RERA Act की सीमाएं
Pre-RERA Projects का बहिष्कार:
RERA लागू होने से पहले शुरू किए गए Projects, साथ ही जो Projects वित्तीय मुद्दों के कारण पूरे हो गए हैं या रुके हुए हैं, इस एक्ट के तहत कवर नहीं होते हैं। इससे बड़ी संख्या में Projects Regulatory Framework से बाहर हो जाते हैं।
अनिवार्य Clearances के कारण संभावित देरी:
कई Clearances की आवश्यकता नए Projects में देरी कर सकती है। केंद्रीय और राज्य सरकारों के समवर्ती अधिकार क्षेत्र के कारण Bureaucratic देरी और संघर्ष हो सकते हैं, जिससे Projects की Timeline प्रभावित होती है।
RERA Act के सकारात्मक प्रभाव
अनिवार्य Clearances:
Developers को Project शुरू करने से पहले सभी आवश्यक Clearances प्राप्त करने होंगे। इससे Projects की कानूनी अनुपालन सुनिश्चित होती है, भविष्य के कानूनी जटिलताओं का जोखिम कम होता है।
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Carpet Area की परिभाषा:
एक्ट के तहत Property को Carpet Area (नेट उपयोगी फ्लोर एरिया) के आधार पर बेचा जाना चाहिए, न कि Built-up Area के आधार पर। यह Standardization भ्रामक प्रथाओं को समाप्त करता है और सुनिश्चित करता है कि Buyers को पता हो कि वे किसके लिए भुगतान कर रहे हैं।
समय पर Project Delivery:
RERA Act Projects की समय पर पूर्ति को प्रोत्साहित करता है, देरी के लिए Penalty लगाता है। इस प्रावधान का उद्देश्य Projects के लंबे समय तक अधूरे रहने की घटनाओं को कम करना है।
सटीक जानकारी का प्रकटीकरण:
Developers को सटीक और विस्तृत Project Information प्रदान करनी होगी, जिसमें Layout Plan, Approvals और Timelines शामिल हैं। यह Transparency Buyers को सूचित निर्णय लेने में मदद करती है।
बिक्री के बाद की सेवाएं:
एक्ट सुनिश्चित करता है कि Developers बिक्री के बाद Services प्रदान करें, जिसमें Possession के बाद उत्पन्न होने वाले किसी भी Issues का समाधान शामिल है। यह Buyers के विश्वास और संतुष्टि को बढ़ाता है।
निष्कर्ष
RERA Act 2016 भारत के Real Estate सेक्टर के लिए एक परिवर्तनकारी कानून है। Transparency, Accountability और Buyers की सुरक्षा को बढ़ावा देकर, यह Industry में क्रांति लाने की क्षमता रखता है। इसकी कुछ सीमाओं के बावजूद, RERA का समग्र प्रभाव निस्संदेह सकारात्मक है, जिससे भारत में एक अधिक सुरक्षित और विश्वसनीय Real Estate Market का मार्ग प्रशस्त होता है।